自社株買いとは？なぜ株主にメリットがあるのかを初心者にもわかりやすく解説
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J-REITとは？不動産投資のJ-REITを超初心者向に徹底解説
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「不動産投資に興味があるけど、初期費用が掛かりすぎて諦めていませんか？」
J-REITなら少額から、不動産投資を行うことができます。
証券化された不動産を購入することで不動産投資をする仕組みのこと
投資額に応じて多くの賃料を受け取ることが可能
しかし、知識のない状態で投資すると、希望する利回りを受け取れない可能性があります。
このページでは5年以上株式投資をしているすだまるが、『難しい言葉を使わないでJ-REITについてわかりやすく解説』します！
J-REATとは？
- 少額で優良物件に投資できる
- 利益の90％が配当金になり、株式より高配当
- 株価上昇は株式よりも小さい
動画で確認したい方は以下を参照ください。
書籍でより詳しく知りたい方は以下をご確認ください。
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J-REITの基礎知識
- J-REITは利益の90％を株主還元
※法人税が免除されるため - 大きな株価上昇は期待できない
※分配金を重視
目的は不動産を購入しやすくするため
不動産を購入するにはまとまった資金が必要です。
そこで、不動産売買をしやすくし、流動性向上を目的にJ-REITが誕生しました。
証券化することでみんなで不動産を保有できるようになります。
高級物件を1人じゃ購入できないけど、1万人でなら購入できるよ！
流動性を高まると以下の悩みを解消できます。
不動産所有者のニーズを解消
- 不動産の下落リスクを抑える
- 売却後も不動産を保有し続けられる
- 証券化しないと金額が大きすぎて買えない
※買主を見つけるのに時間がかかる
不動産証券化しているため、小分けになった不動産のオーナーになれます。
何十億円もする不動産を数万から数十万以下で購入可能です！
取り扱う不動産は収益が見込める優良物件
不動産を購入しても賃料が入ってこなければ意味がありません。
J-REITでは以下のような優良物件を証券化しています。
対象となる不動産
- 駅の近くや汎用性の高い建物
- 築年数が新しい
- 規模大きいオフィスビル
- 安定的な継続入居が期待できる
※賃貸契約期間が長いなど
格付けが高いと日銀が購入
格付けが設定されている銘柄も存在します、
AA以上の高評価の場合は日銀が購入し、株価が安定する傾向があります。
１．買入対象
（１）指数連動型上場投資信託（ＥＴＦ）であって、東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）ま
たは日経平均株価（日経２２５）に連動するもの。
（２）不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）であって、ＡＡ格相当以上のもので、信用力
その他に問題のないもの。出典：当面の金融政策運営について（日本銀行）
（３）不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）については、取引所で売買の成立した日数が
年間２００日以上あり、かつ年間の売買の累計額が２００億円以上であること。
格付けをつける会社は複数あり明確な基準は曖昧です。
格付けは参考程度に確認すればOKだよ！
J-REITの種類
不動産は６種類に分類され、取り扱う不動産の数で大きく３つにカテゴリ分されます。
【①特化型】
『1つ』の種類に特化したタイプ
- ホテル主体型
- 商業施設主体型
- 物流施設主体型
- 住居主体型
- 事務所（オフィス）主体型
- ヘルスケア施設主体型
【②複合型】
『２つ』の不動産物件を組み合わせて運用するタイプ
- オフィスビル＋商業施設
- 物流＋商業施設
- オフィスビル＋住居など
【③総合型】
『3つ以上』のさまざまな不動産物件に分散投資するタイプ
- オフィスビル＋商業施設＋住居＋物流など
総合型は資金力のある大規模なものが多く、1銘柄でリスク分散可能だよ！
メリット・デメリット
主なメリットは以下の４点です。
メリット
- 少額から投資可能
- 高利回りの分配金が期待できる
- 専門家がいろいろな不動産に分散投資してくれる
- いつでも売買できる
逆にデメリットも4点あります。
デメリット
- 元本保証ではない
- 賃料・地価の下落などで、分配金が下落する可能性がある
- 災害（地震・津波など）による物件破損のリスクがある
- 金利変動のリスク
特にホテルを扱うJ-REITの分配金は景気に左右されやすいよ。
一方で、住宅は分配金が安定して保有しやすいよ！
まとめ
最低限知っておくべきJ-REITの知識についてまとめました。
しかし、株式とは違いJ-REITは独自の用語が存在し、投資する場合はもっと深く知る必要があります。
さらに詳しく学びたい方は以下の書籍がおすすめです。
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ABOUT ME
「うつ病」から復活したエンジニアです。休職中に生活のことを本気で考え、会社に依存しない生き方を模索しています。経歴としては「ファイナンシャルプランナー（FP3級）」「クラウドソーシングで企業案件の金融と副業記事１０記事以上執筆」しました。早期退職するために副業や資産運用についての情報を配信しています。
