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【新NISA銘柄】アドバンス・レジデンス投資法人が高配当株投資におすすめな理由
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「高配当株を探しているけど、株価が上がりすぎて購入できない・・・」
「利回りが高く、新NISAで長期保有できる銘柄を探している」
株高が続いているため、なかなか購入したい銘柄を見つけられないのではないでしょうか？
株価が下落し利回りが向上しているJ-REIT（アドバンス・レジデンス投資法人）がおすすめです。
J-REITがおすすめな理由
- 金利上昇で『一時的』に利益が低下する
- 日本企業の業績は良いので、賃料の引き上げで長期的には収益回復する
- 減配されにくい銘柄なら、割安で購入できるチャンス
- 株式と同じように気軽に購入可能
J-REITの中でもアドバンス・レジデンス投資法人は規模が大きく経営安定な銘柄だよ！
J-REITの購入には証券口座が必要です。
もし、手数料の安いネット証券を持っていない場合は、手数料無料のSBI証券がおすすめです。
動画でざっくりの概要を確認したい方は以下をご確認ください。
アドバンス・レジデンス投資法人とは？
- 住宅系で不景気でも分配金（配当金）を維持しやすい
- 住宅特化のJ-REITでは最大規模
- 伊藤忠グループがスポンサーで、経営状況も安心
- 東京23区の物件が7割（利益率が高くしっかり稼げている）
- 長期で分配金が増加しており、利回り向上が見込める
この記事の目次
アドセンス
安心して購入・保有できる理由
個人で不動産を購入するのはとてもリスクのある行為です。
しかし、J-REITなら不動産運用のプロが運用してくるため安心して保有できます。
アドバンス・レジデンス投資法人がおすすめな理由を以下の観点から紹介します。
- スポンサー（親会社）は信頼できるのか？
- 金利が上がっても財務状況は大丈夫か？
- しっかり稼げているのか？
- 格付け（外部の評価）はいいのか？
住宅系のREITのため、他と比較して景気に左右されにくいよ。
スポンサーは上記のような企業を運営する、総合商社大手の伊藤忠グループです。
伊藤忠商事の経営が悪いとアドバンス・レジデンス投資法人も影響を受けます。
しかし、経営基盤がしっかりあり、不景気でも安心できる企業です。
すべてのJ-REITを比較しても、かなりスポンサーがしっかりしている銘柄だよ！
LTVは大きいほど借金の割合が高いことを示しています。
金利の上昇を考えると小さいことが望ましいですが、不動産を扱う以上高くなる傾向にあります。
借金の割合は53%を上限として運用（総資産LTVが53%）
現在49%で金利の上昇に備えて抑えいる状況です
※2024年2月20日現在
LTVが45%以下だとかなり安心ですが・・・
49%程度なので概ね問題ない水準だと判断できます。
収益性を示すNOIは5.6%で住居主体のJ-REITでNo.1となっています。
J-REIT全体で見ても10位の利益率で、効率よく稼ぐ力があるよ。
※58銘柄中で10位
格付けに関してはR&IとJCRからAA（安定的）の評価を受けています。
AA以上のため、日銀が購入してくれる可能性があります。
比較的、株価が安定しやすいと思えばいいよ！
今回のような金利の上昇などの不安要素がないと下がりにくいため、お買い得だと考えています。
株価が割安かの判断（いつ買えばいいの？）
購入しても割高で買ってしまうと、株価が下がってストレスが溜まります。
過去と比較して割高か割安かを確認して行きます。
具体的に確認することは以下の２点です。
- 株価よりも資産価値が高くてお買い得なのか？
※不動産価格＞株価 - 過去の平均利回りより高いのか？
NAV倍率は株式でのPBRのような指数で、株価の割安感を判断する指標です。
1倍以下だと保有する資産に対して、今の株価が割安ということになります。
住宅系REITと比較すると割高感がありますが・・・
資産規模が大きくなかなか株価が下がらないため、1倍以下はお買い得です。
過去3年の利回りは2.8%~3.8%です。
直近の利回りが3.8以上のため、割安な水準であることがわかります。
コロナで大暴落したときで5.3%の利回りだけど・・・
冷静な判断ができるには経験が必要だよ！
長期で確認すると分配金は増加しています。
※初年度2011年の分配金だけ異常に大きいので除外
分配金は微増！
2014年から2024年までの平均増配率は1.99%
直近5年で計算しても1.86%の増配率
308,000円で購入して、6年間保有すると・・・
利回り3.8%から4.3%まで向上するかも！
注意点は国内の人口減少
日本は少子高齢化で人口が減少しています。
そもそも人が少なくなれば、保有物件の空室率が増えてしまう可能性があります。
いい物件を持っていても、誰も住んでくれないと利益がでないよ・・・
しかし、以下のような芸能人御用達の港区高級賃貸『レジディアタワー目黒不動前』などを保有しています。
保有物件の70%が都心部で、人口が減少しても需要の高い物件を保有していて安定感があります。
まとめ
不動産に投資できるJ-REITは高配当銘柄として人気があります。
しかし、ホテルなどをメインにしている場合は、景気の影響を受けやすく減配されやすい傾向があります。
アドバンス・レジデンス投資法人は住宅をメインにしているため、比較的景気に左右されにく銘柄です。
長期保有で安定して分配金（配当）を出してくれるため、とてもおすすめな銘柄です！
株式投資で配当金生活を達成するために、新NISAに組み入れる銘柄としてご検討ください。
すだまるは利回り3.8%の段階で1口購入しましたが、利回りが4%を超えるようなら買い足そうと思っています。
ちなみに・・・他の日本株を探すならマネックス証券がおすすめです。
具体的な探し方については以下のページを参照ください。
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ABOUT ME
「うつ病」から復活したエンジニアです。休職中に生活のことを本気で考え、会社に依存しない生き方を模索しています。経歴としては「ファイナンシャルプランナー（FP3級）」「クラウドソーシングで企業案件の金融と副業記事１０記事以上執筆」しました。早期退職するために副業や資産運用についての情報を配信しています。
